观点指数一线城市新政密集落地稳定市场，央地协同加码激活住房消费潜力8月房地产政策迎来央地协同发力窗口期，中央层面将稳定房地产市场纳入安全屏障整体框架统筹部署，同步完成现房销售制度改革、信贷管理制度变革等顶层制度改革，从制度层面化解交付风险，释放住房消费活力。地方层面北京、上海等核心城市接连出台优化新政，限购门槛下调、公积金额度扩容、“以旧换新”补贴、房票安置等多维度措施落地；中西部省份同步加大政策宽松力度，多地配套发放购房消费券定向激活刚需需求。本轮政策集中前置释放，为“金九银十”传统销售旺季做好需求储备，持续为市场信心修复提供坚实支撑。
住户信贷修复动能承压，货币政策延续宽松基调1-7月住户部门信贷整体呈收缩态势，住户贷款累计减少8271亿元，其中中长期贷款仅在部分月份实现正增长，呈现脉冲式修复特征，居民加杠杆意愿持续低迷，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强。货币政策维持适度宽松基调，LPR连续15个月保持不变，当前信贷市场“供强需弱”格局凸显，新旧动能转换期传统信贷需求萎缩、新兴动能承接不足。展望下半年，货币政策宽松方向不变，增量调控工具仍有出台空间。
房价同比降幅持续收窄，环比修复节奏边际放缓1-7月全国70个大中城市房价同比降幅持续收窄，能级分化特征显著，一线城市率先显现企稳回升的信号，二三线城市仍处于调整通道；新房与二手房市场修复节奏错位，二手房修复领先性逐步凸显，市场非均衡运行格局进一步强化。全国新建商品房销售规模仍处于调整区间，销售额降幅高于销售面积，以价换量特征延续；短期库存持续下行，供需关系呈现边际改善。
供给端调整态势延续，房企资金结构进一步分化1-7月全国房地产开发投资、新开工规模延续同比收缩态势，施工与竣工端保持平稳推进节奏，供给端整体调整但内部环节分化明显。房企到位资金累计同比仍处于下降区间，行业资金面整体承压，融资端信用分层持续深化。头部优质国资房企凭借信用优势持续拓宽融资渠道、锁定低成本资金，出险民营房企加速推进债务重组方案落地，行业风险出清进度个体差异显著。
上海新房同比普增格局延续，置换型需求成市场修复支撑8月前三周，重点监测城市的商品住宅市场呈现环比季节性回调、同比普增的运行特征，二手房市场韧性普遍强于新房，城市间分化格局持续深化。上海新房同比修复态势明确，广州、杭州新房实现环比与同比双增长，深圳新房成交面积同比增幅显著；核心城市二手房流通活跃度保持高位，置换型需求构成市场修复核心支撑，政策红利持续释放，巩固一二手房联动修复的格局。
核心资产走出独立行情，中期业绩与转型分化加剧行业销售梯队分化持续演进，核心城市顶级住宅赛道延续结构性热度，具备核心区位与稀缺资源属性的高端项目走出独立行情，抗周期价值凸显。全行业加速推进组织架构扁平化优化以降本提效，部分出险房企销售跌势收窄，逐步从债务处置转向经营修复。从中期业绩观察来看，手握核心资产、财务稳健的优质企业优势持续扩大，梯队分化与结构分层的长期趋势仍将延续。
宏观分析
一线城市新政密集落地稳定市场，央地协同加码激活住房消费潜力
近期中央与地方房地产政策协同发力，调控逻辑从被动防风险转向主动稳市，新政赶在“金九银十”时间窗口前落地，有利于政策效力的发挥。
中央层面，战略定位与制度建设同步推进，奠定下半年政策总基调。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”的整体框架统筹部署，标志着房地产调控完成从“风险处置”的被动应对到“屏障构建”的主动布局的转向，地产稳增长、防风险的战略权重进一步提升。制度端同步松绑，7月31日国务院常务会议审议通过《住房公积金管理条例》修订草案，时隔7年重启顶层制度修订，明确将装修、物业费等纳入公积金提取范围，从国家层面拓宽公积金的使用场景，为地方因地制宜创新公积金政策、释放居民住房消费潜力提供上位法支撑。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、证监会等五部门集中发布系列政策文件，以销售制度改革与信贷机制重构为核心，推动房地产融资与销售从依赖主体信用、预售回款和期限错配的旧模式，逐步转向以项目为核心、资金封闭运行、周期匹配更合理的新模式，与政治局会议“屏障构建”的主动布局形成战略呼应。
在销售制度端，住建部、自然资源部和金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，以“新老划段”为原则稳步推进现房销售改革。通知明确新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售，已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目同样按此原则推进；即便保留期房销售的项目，也将预售条件提至主体结构封顶，并同步强化预售资金全流程监管，购房首付款、个人住房贷款等全部资金纳入监管账户，直至项目竣工验收具备交付条件后解除监管。
对消费者而言，这一改革从制度根源上化解了交付风险，实现“所见即所得”的住房消费安全；对行业而言，虽然短期压降了资金周转速率，但长期推动房企回归产品与交付本身，提升现金流稳定性，从销售端筑牢了行业风险防线。
在信贷管理端，中国人民银行、国家金融监督管理总局同步印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》等文件，从供需两侧重塑房地产信贷逻辑。需求侧，将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，同时允许银行针对阶段性还款困难的借款人灵活提供展期、延迟还本、调整还款计划等支持，缓解居民购房支出压力，匹配住房消费的长期支付能力。
供给侧，全面推行房地产开发贷款主办银行制，单个项目对应一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供融资服务，项目全周期资金均纳入主办银行账户封闭管理，开发贷款期限与项目建设、销售周期精准匹配，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上延后至项目竣工备案后。这一制度将信贷评判标准从“看主体”转向“看项目”，隔离企业集团风险与项目风险，让信贷资源真正锚定项目本身的质量与安全性，从融资端巩固了房地产市场的安全底盘。
地方层面，核心城市与中西部省份差异化破局，政策宽松纵深推进。北京于8月7日出台房地产优化新政，一方面统一全市购房社保门槛至1年，将五环内社保要求由2年大幅缩短，直接扩容非京籍购房客群基数，前置刚需与改善需求入市节奏；另一方面同步上调公积金贷款最高额度，夫妻双方缴存家庭首套房最高贷款额度提至240万元，通过信贷端减负，强化购房支持。
北京限购政策的实质性放松具备较强的行业信号，一定程度上打开了核心城市政策优化的想象空间。而在8月20日，上海出台了楼市“沪八条”，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等五个方面八项政策措施。
从政策关注区域来看，将外环外二套商贷最低首付比例下调至15%；针对外环外新房购房设置“以旧换新”贷款补贴与置换补贴，本次上海的政策利好更加关注外环区域，从城市发展看，外环外是上海五大新城、产业园区的主要承载地，引导居住需求向外环外布局，既契合职住平衡的城市规划方向，也能通过住房消费支撑外围区域的人口导入与产业配套，实现房地产市场与城市发展的双向协同。
与此同时，内蒙古于8月3日发布省级公积金调整政策，从多维度全面加大支持力度：普通缴存职工贷款最高额度由100万元提升至150万元，高层次人才、多子女家庭最高可达180万元且不受账户余额限制；明确呼和浩特辖区为独立认房单元，组合贷款最低首付款比例降至15%；同时新增住房装修、老旧住房更新改造提取场景，按建筑面积核定提取标准。内蒙古的政策体现出中西部省份通过公积金工具全方位激活住房需求的宽松导向。
部分城市同步落地购房补贴政策，通过直接让利降低购房成本。8月12日，长春公布2026年秋季商品房促销月购房消费券发放操作细则，活动周期为8月9日至9月10日，共计投放3300张电子购房消费券，单张面额1.5万元，可直接抵用购房款，适用范围覆盖市区（不含双阳区、九台区及外县市）参与活动的新建商品住房项目，定向带动刚需需求释放。
整体来看，本轮政策以“安全屏障”为底层框架，以“需求释放”为核心抓手，形成中央顶层定调、核心城市破局、中西部全面宽松、地方配套补贴的央地协同格局，通过限购边际放宽、公积金使用范围与额度双向扩容的组合方式，在供需两端协同发力。从出台节奏上看，各项政策集中在8月密集落地，也为9-10月传统销售旺季做好了前置铺垫与需求储备，有助于稳定市场预期、释放合理住房需求，为下半年房地产市场平稳运行提供坚实的政策支撑。
市场综述
住户信贷修复动能承压，货币政策延续宽松基调
2026年1-7月我国人民币贷款累计新增10.38万亿元，1-7月住户贷款累计减少8271亿元，其中短期贷款减少9287亿元，中长期贷款累计新增1010亿元，居民部门加杠杆意愿持续低迷。
从单月走势来看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月、7月均环比转负，7月环比上月减少1202亿元，再度转入收缩区间，反映出居民住房消费与大宗消费的内生动力依然不足，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强。由此来看，未来一段时间，零贷款购房将成为居民部门住房消费的重要特征之一。
8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续15个月保持不变。
当前信贷市场正面临典型的“供强需弱”的格局。供给端，商业银行对符合条件的市场主体“应贷尽贷”，银行体系流动性充裕，贷款供给能力保持在较高水平；需求端则呈现传统动能收缩、新兴动能接续不足的结构性特征。
一方面，房地产市场深度调整带动开发贷与个人按揭贷款需求持续萎缩，基础设施建设投资增速放缓也相应减少了配套融资需求，传统信贷增长点明显弱化。另一方面，以科技创新、高端制造为代表的新质生产力具有轻资产、高研发投入的产业属性，对传统银行信贷的依赖度天然较低，且风险收益特征与银行信贷风控体系存在适配性差距，短期内难以形成等量的信贷承接能力。这种新旧动能转换期的信贷需求断层，是造成当前信贷增速下行的深层原因。
而回顾近期货币政策环境，7月30日中央政治局会议明确提出，宏观政策要发力提效，综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。随后召开的2026年下半年人民银行工作会议及二季度货币政策执行报告，均重申将“继续实施好适度宽松的货币政策”，与政治局会议定调一脉相承，由此来看，下半年宽松基调不变，增量工具可期。
行业成交
房价同比降幅持续收窄，环比修复节奏边际放缓
2026年1-7月，全国70个大中城市商品住宅市场价格运行呈现“同比降幅持续收窄、环比走势显著分化”的特征。城市能级间的修复路径差异持续扩大，一线城市已率先显现企稳回升的信号，二三线城市仍处于调整通道；同时新房与二手房市场修复节奏错位，二手房市场的修复领先性逐步凸显，市场非均衡运行的格局进一步强化。
从月度环比维度看，7月新建商品住宅市场修复有所放缓，不同能级城市表现分化加剧，整体呈现“一线横盘、二线转降、三线降幅走平”的态势。
一线城市新建商品住宅销售价格环比由6月的上涨0.1%转为持平，结束了连续两个月的环比上涨，进入横盘整固阶段。城市内部表现分化：上海、广州、深圳分别实现0.2%、0.1%和0.2%的环比上涨，核心区域改善型项目成交活跃，对价格形成支撑；北京环比下降0.3%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月的持平转为下降0.1%，此前短暂止跌的态势出现反复，反映出强二线城市的需求修复基础尚不稳固，市场信心仍处于脆弱修复期，季节性淡季因素对成交的扰动更为明显。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月完全持平，下行压力未出现边际缓解。
从城市覆盖面看，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有23个，较上月增加2个，修复范围略有扩大。上涨城市呈现“核心城市引领、点状分布”的特征，既包括杭州、上海等产业人口基本面坚实的高能级城市，也涵盖部分区域中心城市，局部市场的修复动力显现。
从月度同比维度看，1-7月新建商品住宅价格同比下行幅度持续收窄，市场下行动能逐步衰减，政策托底效应持续释放。
7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.2个百分点，连续多月保持收窄态势。其中上海同比上涨3.0%，是一线城市中唯一实现同比正增长的城市，标志着全国头部核心城市的价格底部已基本确认，市场定价逻辑逐步回归基本面；北京、广州和深圳分别同比下降2.3%、2.2%和2.9%，降幅均有不同程度的收窄，修复趋势明确。
二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅较上月收窄0.3个百分点，收窄幅度超过一线城市，体现出强二线城市在限购松绑、公积金优化等政策持续发力下，价格调整的速度明显放缓，政策效能逐步显现。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月持平，是唯一未实现同比降幅收窄的能级，反映出低能级城市面临的需求收缩、供给过剩的结构性矛盾更为突出，价格修复的滞后性显著。
整体来看，1-7月新建住宅市场在全国稳楼市政策的托底支撑下持续磨底，高能级城市凭借更强的人口集聚能力、产业韧性与改善型需求支撑，修复动能更为充足；而广大低能级城市仍需要需求端政策的进一步精准发力，才能逐步走出调整区间。
二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，1-7月同比降幅持续收窄，但环比端二三线城市仍面临下行压力，一线涨幅边际收窄。
环比层面来看，7月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较6月收窄0.1个百分点，连续三个月保持环比正增长但涨势有所趋缓。城市内部表现分化：北京环比持平，上海、广州和深圳分别实现0.3%、0.4%和0.2%的环比上涨。整体来看，核心城市二手市场的需求活跃度仍处于修复通道，置换型需求仍是支撑市场的核心力量；但前期积压需求集中释放后，新增需求接续节奏有所放缓，叠加部分区域挂牌量回升，共同导致价格上行动能边际减弱。
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4%，二者降幅均与上月完全持平，未出现边际改善迹象。二三线城市二手市场持续承压，根源在于存量房源挂牌规模居高不下，而本地刚需与改善型需求的释放节奏平缓，供需失衡的格局尚未得到根本扭转；同时部分城市新房市场以价换量的促销行为，也对周边二手住宅价格形成挤压，进一步延缓了存量市场的修复进程。
从市场修复的覆盖面看，70个大中城市中二手住宅价格环比上涨或持平的城市仅有8个，较上月减少2个，二手市场的修复范围有所收窄。当前二手住宅的回暖仍集中在少数核心城市，尚未形成向更广范围扩散的态势，市场修复的普适性不足。
同比层面，7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.7%，降幅较上月大幅收窄1.2个百分点，修复力度显著领先于二三线城市，也快于同期一线城市新房的同比修复速度。
分城市来看，北京、上海、广州和深圳同比分别下降4.5%、2.0%、4.7%和3.6%，其中上海同比降幅已收窄至2%区间，价格底部确认的信号最为清晰；其余一线城市同比降幅均呈现不同程度的收窄，存量市场的价格调整已逐步进入后半程。
二线城市二手住宅销售价格同比下降5.1%，降幅较上月收窄0.3个百分点；三线城市同比下降5.8%，降幅收窄0.2个百分点。尽管二三线城市同比降幅仍处于较高水平，但收窄趋势已逐步确立，意味着价格持续下探的动能正在逐步衰减。不过受人口基本面、住房饱和度等长期因素约束，二三线城市二手市场的修复进程将显著滞后于核心城市。
综合来看，2026年1-7月70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、环比分化放缓”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异显著，7月新房二线城市环比再度转降、二手市场上涨城市数量减少，显示市场修复基础仍不牢固。
2026年1—7月，全国销售总量仍处调整区间，价量下行幅度存在差值。1—7月全国新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；新建商品房销售额42718亿元，同比下降13.1%。销售额降幅较销售面积高出1.3个百分点，这一差值反映出全国新房成交均价仍处于下行通道，居民购房决策更趋理性，叠加不同能级城市成交结构向低总价房源倾斜，共同拉低了整体销售均价水平。
7月末全国商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%，其中待售3年以下短期库存面积55559万平方米，同比下降3.6%，短期库存已连续多月保持同比下行态势，这一变化主要源于房企主动放缓新开工与推盘节奏，带动存量去化，不过当前库存改善集中于短期狭义库存，包含在建未售、存量宅地在内的广义库存规模仍处高位，部分三四线城市的结构性库存压力依然突出。
区域分化格局持续深化。东部地区前7月销售面积20346万平方米、占全国的45.2%，销售额25990亿元、占全国60.8%，面积同比下降11.2%，优于全国平均。中部地区销售面积11915万平方米、同比下降11.5%，销售额7915亿元、同比下降12.1%，两项降幅均低于全国平均，运行韧性较强。西部地区销售面积11318万平方米、同比下降12.0%，销售额7829亿元、同比下降13.6%，降幅均高于全国平均。东北地区深度调整特征突出，销售面积仅1441万平方米、同比下降21.5%，销售额984亿元、同比下降23.8%，受人口持续外流等因素制约需求，持续收缩。
资金情况
供给端调整态势延续，房企资金结构进一步分化
2026年1—7月，全国房地产供给端整体处于调整周期，收缩态势持续延续，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳推进节奏。
供给端整体处于调整区间，各环节运行态势分化。开发投资规模保持相应体量，1—7月份全国房地产开发投资达43009亿元，同比下降19.2%，其中住宅投资33172亿元，下降19.1%，住宅业态始终占据开发投资的核心比重。投资端的持续回落，主要受房企拿地意愿偏弱、新开工规模收缩的拖累，行业整体扩表动力不足，土地市场成交规模同比下行也进一步压制了开发投资的修复空间。
施工端存量项目推进节奏整体稳定，房地产开发企业房屋施工面积共计557572万平方米，同比下降12.7%，其中住宅施工面积387051万平方米，下降13.0%，
新开工端继续调整，供给收缩节奏仍在延续，1—7月累计房屋新开工面积26700万平方米，同比下降24.0%，其中住宅新开工面积19490万平方米，下降24.6%。竣工端持续发挥交付托底作用，1—7月累计房屋竣工面积19195万平方米，同比下降23.2%，其中住宅竣工面积13443万平方米，下降25.5%。
1—7月份，房地产开发企业到位资金45748亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款6300亿元、自筹资金16544亿元，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款14376亿元、个人按揭贷款6040亿元。以销售回款为核心的内生资金仍是房企资金来源的主力，但受商品房销售规模下行影响，回款端同样面临收缩压力。当前行业资金分化格局持续加剧，资质优良的国资房企在融资端的优势明显，而多数中小民营房企仍面临融资与回款的双重压力，资金安全仍是企业经营的核心底线。
国资房企低成本发债扩容，出险房企加速债务重组落地
2026年1-7月地产债累计发行规模达3002.24亿元。近期房地产行业融资端呈现显著的结构性分化格局，国资房企凭借信用优势持续拓宽融资渠道、锁定低成本资金，出险房企则通过多元组合方案推进境内债务化解，行业资金分层与信用分化特征进一步强化。
8月13日，金融街控股股份有限公司发布2026年度第四期中期票据发行情况公告，本期票据分为A、B两个品种，合计发行金额20.8亿元。其中品种一简称“26金融街MTN004A”，期限2+2年，发行金额10.8亿元，票面利率2.63%；品种二简称“26金融街MTN004B”，期限3+2年，发行金额10亿元，票面利率2.68%。公告同时披露，26金融街MTN004A申购价位区间为2.00%至2.65%，有效申购金额12.5亿元；26金融街MTN004B申购价位区间为2.60%至2.71%，有效申购金额10.1亿元。
作为国资背景房企，金融街本次两期票据均实现足额认购，发行利率维持行业低位，既反映出银行间市场对国企信用资质的高度认可，也将助力企业进一步优化债务期限结构、降低综合融资成本，夯实流动性安全垫。
8月12日，中国海外发展有限公司通过境外子公司发行固定利率、RegS规则下的5年期人民币计价高级无抵押绿色债券。本次债券最终发行规模31.91亿元人民币，初始指导价设于2.75%区域，最终指导价与息票率均定为2.20%，发行价格为面值100元。
资金用途方面，募集资金将用于为集团现有债务进行再融资，同时相当于票据净收益的金额将专门用于新的或现有的合格绿色项目融资或再融资，契合企业可持续融资框架要求。头部央企在离岸市场发行人民币绿色债券，且利率较初始指导价大幅下行，既体现了境外资本市场对优质房企信用与ESG表现的双重认可，也反映了离岸人民币绿色债券市场对优质地产标的的配置需求，进一步拓宽了头部房企的境外融资空间。
8月10日，正荣地产发布对旗下9只债券的重组方案，涉及债券本金总额66.61亿元，含息合计72.03亿元。
核心安排包括三部分：一是用6400万元一次性现金付款，按面值8%的比例抵销不超过8亿元的债券本金，为有短期流动性需求的债权人提供现金退出渠道；二是以长乐、宜春、天津3个物业项目合计1.79亿元的销售所得款设置专项信托，对应抵销不超过16亿元的债券本金，依托存量资产回款缓释债务压力；三是剩余债券本息置换为8.5年期的新债券，通过展期为企业经营修复争取时间窗口。
本次重组采用“现金清偿+资产抵债+展期留债”的分层方案，是出险房企债务处置的典型市场化路径，既兼顾了不同债权人的差异化诉求，也通过有限资源撬动大额债务压降，在保障企业持续经营的基础上推进债务风险有序出清，也是当前行业调整周期中民营房企自救的核心方向。
整体来看，当前房地产行业融资端的信用分层仍在持续演进，经营稳健的国资与头部央企凭借信用背书持续享受低利率融资红利，融资渠道保持通畅；而多数出险民营房企仍以债务重组、资产盘活为核心工作，资金修复依赖销售端回暖与资产处置进度，行业资金面的结构性分化格局短期仍将延续。
城市行情
上海新房同比普增格局延续，置换型需求成市场修复支撑
2026年8月前三周，全国重点城市商品住宅市场呈现季节性调整趋势，其中广州、杭州等城市新房成交规模环比同步提升，成为市场修复的核心动力。据观点指数监测，8月1日至23日全国重点监测城市商品住宅累计成交1.65万套、186.07万平方米，带动年内累计成交规模达20.21万套、2358.82万平方米。
长三角核心城市政策加码与需求释放形成正向共振，新房与二手房市场修复动能同步增强。上海新房市场同比修复态势明确，8月前三周成交6202套、65.01万平方米，成交套数同比增长23.82%，成交面积同比增长27.52%；二手房市场成交规模保持领先，同期累计成交16859套、137.33万平方米，市场流通性显著优于新房，对刚需与改善型置换需求的承接能力突出。
8月下旬“沪八条”新政正式落地，通过下调外环外二套房贷首付比例、放宽公积金提取范围与频次、升级“以旧换新”购房补贴、推进中心城区二手住房收购等组合拳，进一步畅通置换全链条。新政落地后外围区域二手房带看量与咨询量显著攀升，刚需入场带动改善型置换需求跟进，为后续一二手房成交持续修复注入新动力。
杭州新房市场实现环比与同比双增长，8月前三周成交1190套、17.14万平方米，成交套数环比增长44.24%、同比增长44.07%，成交面积环比增长23.22%、同比增长30.14%；二手房同期累计成交2042套、20.96万平方米，市场活跃度随新房改善需求释放同步提升。公积金贷款额度提升、中心城区住房套数差异化认定等政策持续显效，有效激活跨区域改善型需求，带动一二手房市场同步回暖。
粤港澳大湾区核心城市政策效能持续显现，一二手房市场修复节奏稳步加快。广州新房市场呈现环比、同比双增格局，8月前三周成交3914套、40.25万平方米，成交套数环比增长16.49%、同比增长31.34%，成交面积环比增长10.21%、同比增长9.91%；二手房同期累计成交2548套、23.25万平方米，“卖旧买新”的财政补贴政策打通置换通道，带动二手房流通需求与新房改善需求形成正向联动。4月底“穗八条”推出的公积金提额、2亿元“卖旧买新”财政补贴等措施，直接降低居民购房与置换成本，刚需与改善型需求同步释放，支撑市场成交规模稳步扩张。
深圳新房成交面积同比实现大幅增长，8月前三周成交949套、10.63万平方米，成交面积同比增长6.45%；二手房同期累计成交2850套、27.72万平方米，核心区域优质房源流通效率突出。前期限购优化、公积金贷款额度大幅提升等政策效果逐步传导至成交端，市场修复弹性显著，二手房市场的稳定流通进一步支撑新房置换需求释放。
北京二手房市场展现出较强的运行韧性，8月前三周累计成交9511套、85.56万平方米，套均成交面积达111.16平方米，改善型置换需求构成市场核心支撑。近期北京优化住房调控政策，下调非京籍家庭购房社保年限、提升公积金贷款最高额度，政策落地后核心区域门店二手房带看活跃度有所提升，置换型需求持续释放，支撑市场底部修复。
整体来看，重点城市市场分化格局持续深化，政策支持力度大、产业与人口支撑强的核心城市修复动能更足。置换型需求已成为当前市场修复的核心支撑，各地“以旧换新”补贴、公积金优化、信贷降本等政策精准发力，有效畅通了一二手房联动链条，二手房市场的韧性进一步巩固了市场修复的基础。后续随着政策红利持续释放，核心城市市场修复态势有望进一步巩固。
企业表现
核心资产走出独立行情，中期业绩与转型分化加剧
从2026年样本企业销售表现来看，2026年8月100家样本企业累计实现权益销售金额13293.47亿元，权益销售金额超过100亿元的企业有26家。全口径销售金额合计18850.73亿元，8月均价为1.99万元/平方米。
中国海外发展、保利发展和华润置地权益销售金额分别录得1508.93亿元、1300.00亿元以及1039.00亿元，招商蛇口和建发房产紧随其后，为758.80亿元、594.00亿元。
保利发展、中国海外发展、华润置地全口径销售金额分别录得1650.00亿元、1640.13亿元以及1491.00亿元，招商蛇口和绿城中国紧随其后为1255.10亿元、1228.00亿元。
销售门槛值方面，8月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为302.91亿元、88.37亿元和53.72亿元。
8月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为477.87亿元、139.80亿元和75.21亿元。
在行业调整周期中，具备核心区位或稀缺资源属性、由国央企主体开发的高端改善产品，正在形成独立于大众市场的价值体系。一方面，核心城市核心地段的不动产是高净值人群资产配置、对冲周期的重要选择；另一方面，滨海等稀缺资源构成了顶豪产品的长期价值基础，叠加开发主体的信用背书与产品兑现能力，共同推动高端市场与刚需市场的进一步分化。
优质核心资产的抗周期属性逐步凸显。上海徐汇滨江为城市核心顶豪聚集区，安澜上海东区推出169-289㎡户型，将顶豪准入门槛下探至2400万级，备案均价17.28万元/㎡，较同项目西区有所下调，覆盖了更广泛的高净值改善客群；项目本次推出100套房源，开盘30分钟全部售罄，单批次销售额33.6亿元，客群以38岁左右的科技行业从业者为主，长三角跨区域置业占比较高，反映出新经济财富人群对一线城市核心资产的配置需求。
中旅・三亚蓝湾位于三亚CBD，拥有一线海景资源，主力户型为186-556㎡滨海大平层，在三亚湾主城滨海住宅供应长期不足的背景下，项目首开当月销售额达15亿元，位列三亚主城住宅销量与单价双榜首位，项目购买群体以多次置业的高净值人群为主，体现了海南自贸港长期价值加持下，稀缺滨海资产的保值属性获得市场认可。
在市场结构分化的同时，行业也在销售模式层面开展试点探索。8月5日，郑州市首批现房销售试点项目迎宾瑞景园正式对外开放。该项目由惠济区属平台天河控股拿地、招商蛇口旗下招商建管代建管理，占地约28亩，规划6栋10层低密小高层住宅，全部为160-220㎡纯改善户型，目前项目楼栋、园林、样板间已全部实景呈现，购房人可直观查看房屋与社区品质。不过当前现房销售试点项目规模较小，且定位高端改善，对整体市场的辐射作用有限；现房销售模式对企业资金占用、开发管控能力要求更高，其全面推广仍需逐步探索适配的市场化路径与配套机制。
企业层面，融创中国于8月24日宣布拟以1.23亿元收购而今管理100%股权，同步发布“资产管理+资产运营”的战略转型方向；此前公司已通过类基金模式盘活多个核心城市优质项目，但受销售修复缓慢、代建赛道竞争加剧等因素制约，转型之路仍面临多重挑战。
上市房企2026年中期业绩进一步印证行业分化的逻辑，盈利表现与核心资产布局高度绑定，行业整体仍处于探底过程，企业之间的梯队差距持续拉大，具备核心城市土储、稳定现金流与低融资成本的央国企经营韧性凸显。
保利发展在行业调整期保持销售规模行业首位，核心城市销售贡献达95%，一线与二线合计占比近九成，货值结构对后续结转形成支撑。公司上半年权益拿地金额居行业榜首，且前四的城市为深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，投资策略从“以量补价”转向核心城市精准布局，意在锁定下一轮周期的优质土储。
中国海外发展是上半年少数实现收入与销售双增长的头部房企，收入同比增长17.3%，合约销售额同比增长11.8%，增长动能主要来自一线城市聚焦战略。公司约六成土储位于北上广深及香港，在一线城市新建商品住宅价格呈结构性上涨的窗口期，优质货值加速转化为销售与结算业绩。在行业信用分层加剧的环境下，中海的融资成本与资产负债表优势构成了逆周期拿地与并购整合的战略空间，下半年800亿至1000亿元的拿地目标显示其对核心城市后市的判断。
万科上半年经营层面出现边际修复信号，经营活动现金流实现转正，开发业务按期完成2.3万套房屋交付。万科启动城市聚焦策略，逐步推进资源向核心城市集中，反映出部分高杠杆企业在行业深度调整期的典型路径：开发业务结算承压，但通过现金流管控、成本压缩、存量盘活与债务展期逐步稳定经营底盘，后续修复节奏仍取决于核心城市销售回暖与存量资产变现的进展。
中国金茂凭借核心城市深耕实现销售逆势突围，上半年实现签约销售金额575亿元，其中一二线城市销售占比达96%。财务端持续优化，有息负债较年初减少62亿元，境内外新增融资平均成本降至2.87%，经营性现金流净额转正至105亿元，安全边际与经营韧性持续夯实。
整体来看，行业格局处于重塑进程中，手握核心资产、财务稳健的优质企业优势持续扩大，梯队分化与结构分层的长期趋势仍将延续。
富腾优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
